A Colina do Sol tem uma estrutura financeira todo peculiar. Já falamos dos títulos patrimoniais. Outro "pilar" da estrutura são os concessões comerciais: basicamente, a reserva do mercado tão amado pela ditatura militar, mas que qualquer um poderia comprar de Celso Rossi. Mas o assunto de hojé são as concessões residenciais.
Decreto-Lei 271/67
Art 7º É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares, remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins específicos de urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, ou outra utilização de interesse social.
(Vide Medida Provisória nº 292, de 2006) (Vide Medida Provisória nº 335, de 2006)
Art. 7º É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins específicos de regularização fundiária de interesse social, urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, aproveitamento sustentável das várzeas, preservação das comunidades tradicionais e seus meios de subsistência ou outras modalidades de interesse social em áreas urbanas. (Redação dada pela Lei nº 11.481, de 2007)
§ 1º A concessão de uso poderá ser contratada, por instrumento público ou particular, ou por simples têrmo administrativo, e será inscrita e cancelada em livro especial.
§ 2º Desde a inscrição da concessão de uso, o concessionário fruirá plenamente do terreno para os fins estabelecidos no contrato e responderá por todos os encargos civis, administrativos e tributários que venham a incidir sôbre o imóvel e suas rendas.
§ 3º Resolve-se a concessão antes de seu têrmo, desde que o concessionário dê ao imóvel destinação diversa da estabelecida no contrato ou têrmo, ou descumpra cláusula resolutória do ajuste, perdendo, neste caso, as benfeitorias de qualquer natureza.
§ 4º A concessão de uso, salvo disposição contratual em contrário, transfere-se por ato inter vivos , ou por sucessão legítima ou testamentária, como os demais direitos reais sôbre coisas alheias, registrando-se a transferência.
§ 5º (Vide Medida Provisória nº 335, de 2006)§ 5º Para efeito de aplicação do disposto no caput deste artigo, deverá ser observada a anuência prévia: (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
I - do Ministério da Defesa e dos Comandos da Marinha, do Exército ou da Aeronáutica, quando se tratar de imóveis que estejam sob sua administração; e (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
II - do Gabinete de Segurança Institucional da Presidência de República, observados os termos do inciso III do § 1o do art. 91 da Constituição Federal. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
(http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/109226/decreto-lei-271-67)
As "concessões residenciais" da Colina do Sol são irregulares por dois motivos que vemos hoje, e talvez um terceiro. Primeiro, a lei permite tais concessões somente em áreas urbanas, que Colina do Sol não é. Segundo, as terras não são regularizadas, e a corja da Colina resistiu uma tentativa de as regularizar - sabendo que o posse não pode ser regularizado, sendo que parte importante das terras pertencem a outros, inclusive as terras em que ficam um terço das casas. E também houve a fraude em que o terreno em que o hotel não fica, foi dado em garantia para o banco BRDE.
O terceiro aspecto que precisamos verificar, é quantitativa. O número de concessões dados em documentos é consistente? E bate com o número na mapa? Fazemos hoje um levantamento aproximada, que precisamos aprofundar em outra oportunidade.
Como vemos pelo lei que regula concessões, foram instituídas por decreto-lei, instrumento predileto da repressão, em plena ditadura, 1967. Especifica um leque de fins específicas, entre quais "burlar a lei que proíbe loteamentos em áreas rurais" notávelmente não consta.
Porque não um loteamento?
Loteamentos em áreas rurais são proibidos. É preciso que o município declara a área como urbano, e é preciso pagar topógrafos e advogados para regularizar o loteamento. Eu fui informado por um topógrafo de Taquara que um todo o trabalho de regularizar um loteamento custaria em volta de R$80 mil a R$100 mil. Um advogado sugeriu outra manobra para legalizar, colocar dúzias de donos na escritura como co-proprietários.
A Folha de São Paulo, no 26/12/2009, tinha uma matéria sobre um belgo que compro um grande área de praia no Rio Grande do Norte, que estava loteando para casas de praia para europeus. Seu site, http://www.myhouseinparadise.com, tem instruções detalhadas sobre como registrar sua terra, e ele explica, no site ou na matéria, que ele conseguiu que a prefeitura designasse parte da sua área como um núcleo urbano, para permitir isso.
É a maneira certa de fazer.
Concessões, somente em áreas urbanas.
A alteração da lei 2006 deixa claro que concessões são um opção para áreas urbanas. Realmente, porque teria uma lei proibindo loteamentos em áreas rurais, e outra permitindo loteamentos meia-boca?
E porque não um condomínio?
Existe no Brasil a figura de condomínios horizontais, e condomínios rurais. São governados por leis específicas, o produto de anos de experiência experimentação, para ser justo para todos envolvidos.
A Colina do Sol é de fato, um condomínio. Existe casas, pessoas moram lá ou passam férias lá. As tarefas cobrados dos condôminos são quase a totalidade da renda declarada do empreendimento.
Temos uma ditada no inglês, que reza que, se parece um pato, anda como um pato, e fala como um pato, é um pato. No Brasil, a mesma idéia é chamado a "teoria de aparências."
A Colina do Sol, em tudo que importa, é um condomínio. Portanto, deve obedecer as mesmas regras que regem os condomínios, como por exemplo, o condomínio não pode restringir que visita os residentes, nem os que não estão em dia com suas contas.
O desejo de Celso Rossi em não fazer um condomínio, e não seguir as regras que regem todos, é que assim, ele não poder mudar as regras conforme lhe agradar.
Habemus urbi?
Uma saída parece óbvio: a cidade de Taquara poderia simplesmente declarar a área de Colina do Sol urbano, abrindo uma porta para a regularização das concessões.
Conversei com um vereador de Taquara sobre a possibilidade, e ele indicou que não é da competência da Câmera Municipal, mas do prefeito.
O prefeito pegaria sua caneta de declarar aquele morro uma área urbana? O vereador não veja possibilidade. A indicação de uma área como urbano traz obrigações pra a cidade, como de fornecer serviço de esgoto. Mas grande parte de Taquara não tem sistema de esgotos, e o vereador disse que ele veja regiões muito mais prioritários do que a Colina do Sol, e que sem dúvida o prefeito encararia da mesma maneira.
Contando as concessões
A mapa que Celso Rossi usava para vender concessões, tem uma marca para um existente. Uma contágem rápida dá um total de 506 concessões.
O "Contrato de Doação" não dá o total de "concessões residenciais", especificando que "somente poderão ser contratadas mais quatocentos (400) concessões de uso residencial", sem dizer quantos já tinham sido vendidos. A lista mais recente mostra um total de 425, incluindo os 250 que Celso Rossi e sua família tinham vendido para Sílvio Levy.
Destes 506, umas 40 ficam no terreno 2025, dado em hipoteca ao banco BRDE.
Outras 100, aproximadamente, ficam nas terras da família Fleck.
No antigo terreno de Vendelino, o dedo que aponta para o norte, umas 80 concessões ficam num área de terreno acidentado, difícil para construção, mais teoricamente possível. Só que, durante 2008, as árvores que deram ares de montanha este área foram cortadas, deixando o terreno baldio. Por enquanto, então, outros 80 lotes efetivamente estão inutilizadas.
Ficam fora, então, 220 lotes sem valor: ou a Colina não comprou o terreno em baixo, ou vendeu as árvores acima, ou estão nas mãos do banco.
Os 140 concessões que concedem direitos sobre as terras de terceiros, são da responsabilidade de Celso Rossi e sua família. Os 80 desnudados das suas árvores podem ser melhor explicados pelo sr. Etacir Manske, oficialmente presidente do CNCS, sob cuja administração as árvores forem vendidas. Ele seria mais indicado também para explicar onde foi o dinheiro da venda, que ouvi que nunca entrou na caixa do CNCS. (Normalmente não faço afirmações deste tipo sem ter as provas nas mãos, mas sr. Etacir não manda os relatos financeiros aos sócios. Comprovando o contrário, eu retirarei a acusação. Mas é o preço de não prestar contas.)
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| Não tem onde todos podem assentar |
Será preciso uma levantamento mais detalhado de quantos donos individuais foram lesados pela esquema, e ao que ponto Silvio Levy foi vítima de "overbooking", da venda de lugares que simplesmente não existem. É claro que não tem onde todos podem assentar, mas quantos estão nos assentos que são de outros donos, e quantos estão rodando as lugares ilegais e insuficientes nas terras de que Celso pelo menos comprou.
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