Urgente - Risco de Dano?

Foto rara de outro fazendo mordida em
Celso Rossi

Celso Rossi alega que há um "risco de dano" na venda antecipada do maior parte das terras da Colina do Sol para satisfazer a dívida (que rola, não paga, faz mais de dez anos) para com os herdeiros do falecido Gilberto Vargas.

Difícil saber o que fazer com uma coisa desta. Dê descarga seria o melhor, mas não sendo possível, vamos por partes, vendo se Ocara tem vez neste processo; se Celso pode falar por Ocara; se fazer isso agora seria mais uma tentativa de atrasar; o valor verdadeiro do hotel; e se houver risco real de dano - e para quem.

Terceiro Interessado

A petição é feito pelas novas advogadas de Celso Rossi, Dras. Sabrina Schenkel (OAB/RS 43.082), e Karla Godinho Spalding (OAB/RS 36.891), de Spalding & Schenkel Advocacia de Taquara. Seu advogado antigo, Dante Rossi (OAB/RS 003161), renunciou o caso uns meses atrás, quando o juiz aceitou a acusação de falência fraudulenta.

Celso de diz agora "terceiro interessado", como Ocara Hotéis e Restaurantes S/A. Terceiro? A falência foi considerada fraudulenta exatamente porque Naturis transferiu seu patrimônio para CNCS assim que os herdeiros de Gilberto ganharam seu julgamento, e CNCS pediu a falência de Naturis, pois este não tinha mais patrimônio. Foi uma encenação em que as mesmas pessoas continuam com o mesmo empreendimento no mesmo lugar. Esvaziaram o que tinha valor de Naturis, para deixar um saco vazio para os herdeiros de Gilberto.

Mais quem controlava Naturis? Celso Rossi. Quem controlava CNCS? Celso Rossi. E agora ele vem como um terceiro interessado?

As mascaras, as disfarces, são muitas, mas tirando estas, vendo o homem nu, a primeira e segunda partes na falência, e agora o "terceiro" neste processo, são sempre Celso Rossi.

E as desculpas são diferentes também, mas no fundo é sempre igual: ele não quer pagar.

Ele representa Ocara?

Como já mostramos, os outros acionistas da Ocara colocaram mais de R$500 mil no empreendimento, e já falamos do que aconteceu com seus investimentos. A dívida ao banco público BRDE já ultrapassou R$300 mil. O maior acionista, Wayne, foi assassinado, e o casal francês abandonou até sua casa na Colina - conforma os boatos, foi por medo.

Mas ele junta a Ata mais recente da Ocara S/A, de 2 de setembro de 2006, quando ele e Paula Andreazza foram eleitos Diretores Executivos "por um termo de 2 (dois) anos". Já venceu, pois estamos em setembro de 2009. Poderiam fazer outra reunião? Poderiam, mas Paula Andreazza como avalista responde com todo o patrimônio particular para a dívida com BRDE. Ela está no exterior mas se ela vier para cá, para uma reunião devidamente noticiada, ainda se não for citada não poderia alegar que não sabe da execuçaõ da dívida. Mais prudente mesmo seria evitar Brasil.

Indisponibilidade de ... comprometer-se

Critico que Celso Rossi não colocou seu dinheiro no empreendimento, mas somente o que era de outros. Porém, os acionistas, os investidores, colocaram seu dinheiro livremente, sabendo que o controle ficaria com Celso e Paula. Por quê?

Na bolha de Internet, muitos empresas de Silicon Valley se capitalizaram com dinheiro de "venture capitalists". Os fundadores não colocaram dinheiro mas receberem ações. Seu investimento foi sua inteligência, criatividade, idéias, e trabalho.

No tese de Luiz Fernando Rojo Mattos e destaca o "dinamismo" de Celso e Paula. O Protocolo 2012/02 da BRDE destaca a experiência dos sócios administradores Celso Rossi e Paula Andreazza.

O sócios investiram seu dinheiro, e o banco emprestou o do contribuinte, porque Celso e Paula entrariam com sua experiência, trabalho e sim, dinamismo. Tal era a importância dado isso, que o casal ficou com a maioria das ações.

Em 2 de setembro de 2006, na "Re-ratificação da Assembléia Geral Extraordinária de 15 de fevereiro de 2005", Celso e Paula reunidos sozinhos aprovaram de uma vez as contas de 2001, 2002, 2003, 2004, e 2005. E depois, "tendo em vista a indisponibilidade de acionistas da empresa virem a comprometer-se com o gerenciamento do hotel", resolverem vender a estrutura como condomínios.

Com isso me assusto. Me assusto mesmo. Como que é que se pode pegar mais de R$700 mil do dinheiro dos outros, e ai resolver que você é indisposto a comprometer-se em cumprir sua parte do pactuado? Já tendo o dinheiro dos outros em mãos, acabou-se o interesse? Não tinham se comprometido ao pedir que outros comprometessem seu dinheiro?

Só sabendo agora

Celso alega que somente ficou sabendo agora do penhor das terras, que aconteceu em junho do ano passado - João Olavo Rosés foi nomeado fiel depositário das outras terras no mesmo dia que Fritz Louderback e André Herdy falaram para o CPI do Senado em Porto Alegre. Creio que foi o mesmo dia que o leiloeiro em Novo Hamburgo foi nomeado fiel depositário da terra de Ocara, 2025.

Em setembro do ano passado, um oficial de Justiça de trabalho de Taquara estava à procura de Celso Rossi, quando este achou melhor ir para Tambaba. Estava na Colina antes disso, ouvi, mas o oficial não o encontrava nunca.

E em fevereiro deste ano, escrevemos do penhor no blog Peladistas, que foi amplamente divulgado na listas naturistas, e a comunidade naturista brasileira não é tão grande assim.

Preço Vil

O que Celso alega, é que a Colina pode ser vendido por "preço vil". O argumento é um pouco confuso: ele entre como Ocara, e começa falar do valor da Colina do Sol como um todo. Parece que ele não consegue diferenciar entre o que "é dele" como "dono de Ocara", o que "é dele" como "dono da Colina", que ele já não é há muito tempo.

O valor que ele dá à Colina do Sol como um todo, não interesse à Justiça - como Ocara ele só pode falar do que é da Ocara. Interesse-nos, mas não agora. No momento, vamos examinar somente o valor do hotel, restaurante e seu terreno.

Notamos também que o valor legal é o que é legalmente registrado no terreno. Pelos registros da Prefeitura, é tudo terra nú la: nada passa de "sob construção".

Estrutura do hotel

Eu não tinha oportunidade de examinar o hotel, muito menos de levar um engenheiro ou perito lá para chegar num valor. As informações que tenho são incompletas e contraditórias. O que tenho é:

• O hotel tem 1000 m2 de estrutura
• Há dez quartos acabados no primeiro andar
• O segundo andar tem paredes internas mas falta acabamento
• O terceiro andar nem paredes tem
• No primeiro andar, há problemas acústicas tão graves que tudo que acontece no suíte lua-de-mel é audível no outro final do hotel.
• Cinco dos dez banheiros no primeiro andar não funcionam, por problemas diversos (em três não tem caimento do piso para o ralo; um falta água, o quinto dá choque)
• Os colchões, etc., foram comprados e estão estocados no segundo ou terceiro andar, faz anos.

Jaison num "Suite Luxo": neste, banheiro funciona

Hotel como negócio

Fui informado, e não tenho como confirmar:

• Quando o hotel abriu os dez quartos prontas foram ocupados por um grupo internacional, que se virou com os banheiros
• Desde então os banheiros nunca foram um problema, pois o hotel nunca precisou mais do que cinco quartos
• Na temporada de 2006, os quartos do hotel foram alugados pelo mesmo preço que as cabanas, que é de R$60/noite.
• No litoral de São Paulo, hotéis de veraneio costumam projetar renda na base de ocupação de 60 noites por ano.

No hora de pedir empréstimo, Ocara calculou 22 quartos ocupados ao preços de até R$296 por noite, até 194 noites por ano.

Parece que a realidade é 20% dos quartos, por 20% do preço, por 30% do tempo. Fazendo a multiplicação, a renda seria 1,2% do projetada.

Ou, com os cinco quartos atuais do hotel, R$18,000/ano. Bruto, sem descontar nenhuma despesa.

Custo de construção

Outra maneira de calcular o valor do hotel é o custo de construção. Uma busca rápida dá um valor médio de construção civil no Brasil, em 2006, de R$560 o metro quadrado. Estrutura é em volta de 50%, acabamento 50%. Dado os problemas do primeiro andar, que talvez tivesse que ser completamente refeito (e ai entra também o custo de demolição) podemos avaliar como 1000 metros de estrutura, ou R$265.000.

Celso Rossi destaque que na hora do empréstimo, o hotel já estava em estado adiantada de construção, valendo R$200 mil. Faltou, conforme a avaliação do banco, R$130 mil para terminar. Isso entrou do banco, e havia R$45.000 em caixa, e entrou R$56.000 do espanhol, e muitos meses de R$4.000 dos franceses. Entrou pelo menos o dobrou o preciso para terminar o hotel - e nunca foi feito.

Onde foi todo este dinheiro? Talvez a pergunta não seja da competência da Justiça civil, e sim do criminal.

Valor real

Demos aqui avaliações do terreno e do hotel. Não vamos voltar ao valor do terreno, até porque não me parece que o hotel fica em cima da parcela 2025. Mas vamos relembrar os métodos usados: no método analítico, calcula-se o valor presente de todos os futuros rendimentos do imóvel. E o método método sintético, vendo propriedades semelhantes.

Vamos primeiro pelo método sintético. Difícil. Quantos hotéis há, alcançáveis por oito quilômetros de estrada de terra, visando turistas estrangeiros, na maioria aposentados, e ainda assim dispostos a subir dois lances de escadas?

Há sentido, num resort que oferece como seu maior atrativo a natureza e o primitivo, oferecer apartamentos num hotel de concreto de três andares, quando acomodações assim podem ser encontrados em lugares mais accessíveis?

Pelo método analítico, precisamos calcular o lucro futuro, para saber o valor atual. Chegamos num rendimento bruto anual, que não pagaria nem dois meses das parcelas da dívida com BRDE. Para nem falar de salários, eletricidade, lavandaria, e tanto mais.

Sem lucro futuro, não há valor atual.

Risco de Dano?

O que é o risco de dano para os outros acionistas da Ocara S/A? Já mostramos investimentos de acima de R$500 mil pelos outras acionistas, que pelo jeito eles já deram como perdidos. Há uma dívida de acima de R$300 mil com o banco público BRDE, e a construção no estado que se encontra não vale isso, nem se estivesse num lugar onde tinha demanda.

Risco de dano? O dano já foi consumado, e há muito tempo. O dinheiro dos investidores, e o dinheiro público, já foram pelo ralo, e o que sobra é um hotel que não tem hospedes e onde a água do banho não vai pelo ralo.

A Justiça vai ter que resolver se Sr. Celso Rossi seja um "terceiro interessado", ou um interesseiro com segundas intenções. Parou em algum lugar a diferença entre o que entrou para os cofres da Ocara S/A, é o que foi efetivamente construído.

Os controladores da companhia devem explicações aos acionistas sobreviventes sobre a paradeira do seu dinheiro, e devem ao BRDE, como controladores e como avalistas.

O único risco de dano evidente aqui é a possibilidade de que Celso Rossi vai de novo aliciar "investidores". O juiz cuidando da falência já a identificou como fraudulenta.