Sonhos e cifras

Jaison e Patrick no Hotel Ocara. Os dois, e a dívida com BRDE, crescerem muito desde então.

Já demos (no inglês) uma avaliação da Colina do Sol. É um visão fria, baseado em o que há no lugar. Digo mais: o que há que pode ser contado e contabilizado.

Hoje visitei o Fórum de Trabalho, onde vi as valores que BRDE e Celso Rossi colocaram na Colina, e as projeções e avaliações que persuadiram BRDE a emprestar R$177.119 para Ocara em 2002; algo mais sobre os investimentos do finado Dana Wayne Harbour; e uma avaliação de uma corretora.

As duas avaliações da parcela 2025

O Hotel Ocara foi construído no (ou talvez ao lado de) parcela 2025, de 33.818 m2. Em 30 de janeiro de 2002, Engenheiro Civil Gilberto S. Cunha, CREA 356910, deu um valor de R$408.000,00 (quatrocentos e oito mil reais) para a parcela.

Em 25 de junho do mesmo ano, Engenheiro Civil Paulo André N. Ruffin, CREA/RS 65.787-D, deu ao mesmo terreno o valor de R$20.000,00 que é próximo ao valor da avaliação para leilão de R$21 mil. Celso Rossi chamou isso de "preço vil"; pegando o valor de terra na região de R$5 a R$8 mil o hectare, R$20 mil é razoável.

Alguma coisa aqui está bastante peculiar.

É instrutivo ler a avaliação do Eng. Gilberto. Ele explica possíveis critérios de avaliação. No método analítico, calula-se o valor presente de todos os futuros rendimentos do imóvel. Difícil, ele diz, pois a contabilidade de propriedades rurais é informal e desorganizada. Também, o terreno receberá uso novo, turismo.

No método sintético, a venda de imóveis semelhantes é pesquisado, e usado como base de valor. Funciona bem na cidade, ele diz, mas as transações na área rural são mais raros, e mais diferenciadas. Devidos as "características completamente diferenciadas em relação aos imóveis existentes na região" ele descarta este método, também.

Ele explica sua avaliação assim:

Assim sendo resolvemos avaliar o imóvel tendo como base referencial e principal o próprio empreendimento, que têm características específicas e diferenciadas.

AVALIAÇÃO
Atualmente são vendidas internamente concessões de uso de terreno, sem as benfeitorias, (casas/cabanas) a um custo de em média R$7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) cada.

Em cada hectare de área são distribuídos em média dez concessões de uso. Se consideramos toda a área avaliada teríamos em torno de trinta e quatro concessões a um custo de R$ 255.000,00 (duzentos e cinqüenta e cinco mil reais).

No entanto para a avaliação de venda do terreno e não somente a concessão de uso estimamos cada terreno a um custo de R$12.000 (doze mil reais), o que totaliza o valor global de R$408.000,00 (quatrocentos e oito mil reais), que é nossa avaliação da área em questão.

Onde começar? O terreno 2025 inclua o lago, e nem sereias nem iaras precisariam gastar dinheiro para praticar naturismo. Haveria então muito menos de 34 concessões disponíveis.

E que concessões poderiam ser vendidos, ou por estes preço ... bem, foi este tipo de suposição que deu no crise atual de hipotecas nos EUA. A avaliação do BRDE indica que em 2002 houve 80 casas na Colina; hoje são 108, um crescimento total em 7 anos de menos de 34 concessões.

R$296/noite

A aplicação para o empréstimo incluiu uma planilha, mostrando como que o dinheiro entraria para pagar o banco. Qualquer tabela cheia de números parece séria. Mas esta merece ser examinada.

A projeção de renda está nas primeiras linhas da tabela. Mostra, corretamente, que o hotel ficaria mais cheia no verão do que no inverno. De uma moda geral, está correto, pois mostra que não somente a diária mas a taxa de ocupação abaixam no inverno.

Mais o diário mais barato da estação fria é de R$100/noite, em junho. No frio de agosto, é previsto que o hotel estaria com 20% de ocupação, por um preço médio de R$178/noite. E que no verão o hotel teria 90% dos seus apartamentos ocupados por um diário médio de R$296 reais.

E o que significa 20% de ocupação? Bem, se todos os apartamentos fossem ocupados duas noites cada fim de semana, e ninguém durante a semana, isso daria um índice de ocupação de 29%. Fazendo as contas, a previsão é de que cada apartamento vai ser alugado 194 noites por ano. Fabuloso.

Qualquer empreendimento do ramo depende muito em visitantes que voltam, e leva tempo conquistar uma freguesia fiel. Mas nas projeções de seis anos do hotel, a taxa de ocupação começa alta e assim continua, imexível, já começando com o sucesso que outros empreendimentos sonham conquistar depois de anos.

A taxa de ocupação é claramente fora de realidade, e o preço é de cinco estrelas, e cinco estrelas bem cobrado.

Gastos enxutos

As despesas merecem menos atenção. Por mês, pretendia-se gastar R$60 em jardinagem, e há também R$50 para manutenção das instalações. Estas despesas por mês, lembre, totalizando em volta de um terço de uma única noitada.

Há várias negócios de pai para filho. Há uma "taxa para Clube" de R$200. Por mês, para o hotel inteiro. É menos do que um único turista pagaria de taxa de portaria do clube. O restaurante seria alugado por R$1000 por mês, e pagaria esta taxa o ano inteiro, faz frio ou chuva.

Outro peculiaridade é a previsão por reposicionamento de toalhas, lençóis, e colchões. É igual todas as meses, em todos os anos, menos em cada janeiro, quando é menor. A explicação mais simples é que ninguém examinou a planilha: nem quem a recebeu, nem quem a preparou.

Me dê uma força

A despesa que mais de destaque é de eletricidade. Porque simplesmente não há previsão de gasto. Nem de eletricidade, nem de água, nem de gás. Talvez a eletricidade funcionaria no mesmo base que o Camping de Tuca: não pagaria, o custo seria entuchado nos cabaneiras, incluso na taxa do condomínio da Colina do Sol.

Quantos quartos?

Na avaliação do BRDE, o hotel teria 22 apartamentos. Porém o último Ata de Ocara disponível conta um plano mirabolante de transformar o hotel em condomínios, e coloca preços para 10 apartamentos em cada um dos três andares, e fala ainda de apartamentos na frente leste que ficariam como propriedade do futuro condomínio. Parece então que BRDE financiou 22 apartamentos, mas Ocara construiu uns 36.

A mapa de 2001 mostra o hotel projetado no formato de um "E", com mais ou menos metade da perna sul sendo construído. Porém, fotos do hotel no seu presente estado incompleto mostram um rectângulo mais comprido. Talvez em vez de gastar o dinheiro de BRDE para ter 22 apartamentos acabados, Celso resolveu ter 36 inacabados.

Risco de cambio

No final de maio de 2002, quando o BRDE aprovou o empréstimo, o câmbio do dólar estava a R$2,50. A diária média proposta de R$296 seria então US$118, que não seria fora de razão, e quando a taxa chegou a R$3,60 em janeiro de 2003, o diário seria o bastante atraente US$82,22. Porém, quando o dólar chegou a R$1,75 em janeiro de 2007, o diário mais que dobrou em dólares, para US$168,18, que já é preço de luxo, para um hotel chique mesmo, e não de um alcançado através de 8 km de estrada de terra, sem elevador, e com um lago com fundo de lama para nadar.

A taxa de câmbio é imprevisível, mas quando estrangeiro é parte - ou, pelas diárias propostas, o todo - do seu plano de negócio, é preciso fazer previsões. E quando você está calculando se vai dar para pagar seus empréstimos, o cálculo tem que ser pessimista.