Cascata

Quanto vale a Colina do Sol? Já respondemos a esta pergunta, ano passado, no inglês, e nossa avaliação foi algo entre R$800 mil e um milhão de reais.

Vamos olhar hoje uma avaliação feita pela Dra. Alice da Alice Imóveis, uma das imobiliárias mais tradicionais de Taquara. A avaliação da Dra. Alice, endereçada ao Celso Rossi, foi incluída no processo da Sucessão de Gilberto.

Dra. Alice presume que as construções, as casas, pertencem à Colina do Sol, e não ao quem as construiu. E presume que estão localizadas nas terras da Colina do Sol, quando me parece que a área com o maior número de casas, a "vila", está fora das terras ao qual CNCS tem qualquer título.

O cuidado de não assinar

A avaliação do patrimônio de Ocara Hoteis em mais de R$700 mil incluída no pedido de empréstimo ao BRDE, foi também assinado por "outro". O contador assinou aquela, mas onde o representante de Ocara deveria assinar - não assinou. Prudente. Esta afirmação de valor também é assinada por outro, e não por Celso Rossi.

Dra. Alice chegou num valor de cinco milhões de reais. É muito diferente da minha avaliação. Felizmente, a Dra. Alice listou os elementos que ela levou em conta para chegar ao seu número, ainda que não deu o valor de cada um. Vamos tentar seguir os passos dela.

"...terreno rural com a área aproximada de 50 ha...."

Na minha primeira visita à Alice Imóveis, pedi listagens de imóveis semelhantes na região. O preço pedido por um era de R$14.200/ha; outro era somente $5.520/ha. O preço pago é sempre menos que o pedido. Pessoas de Morro da Pedra e Taquara me falam que algo em volta de R$8.000/ha é o preço do mercado, menos para terra ruim de cultivar, que muito da Colina é.

E Colina ocupa menos terra no cartório do que no morro, somente uns 43 hectares. Mas vamos avaliar 50 hectares a 8 mil reais o hectare. Chegamos no valor pra a terra de R$400 mil.

"...aproximadamente 120 (cento e vinte) casas..."

O numero está errado: há 99 ou 100 casas, e uns 8 outro edifícios. Quanto valem? Há as grandes, como a casa de Fritz Louderback e do finado Wayne, que valem ou valiam uns R$150-200 mil, e há pequenas chalés de fim-de-semana, mais numerosos.

Ano passado falei com Arte Casas que oferecia casas de madeira prefabricadas de 45 m² por R$20,000, e de 61,2 m² com três dormitórios por R$37.300.

Isso é o preço de casa nova, de boa qualidade. As casas da Colina são outra coisa. Falamos das telhas de madeira, e da Rincão em São Paulo, onde há casas deste padrão comercial, e casas padrão Colina, lado ao lado. A ala das industrializadas é conhecida como "Morumbi", e os padrão Rossi, de "Rocinha".

As casas da Colina não são tão boas quantas da Arte Casas. Também não são novas, e casa de madeira tem uma vida útil limitada.

Vamos pegar uma média das casas de Arte Casas como $30 mil, e para a diferença da qualidade e a idade, descontar metade, chegando num valor de R$15 mil cada casa. Multiplicando por cem casas seria R$1,5 milhão.

Sim, umas das casas valem bem mais - há meia-dúzia que daria R$100 mil cada. Mas outras talvez já não valem mais nada. É algo que merece uma vistoria, rápida que seja. Mas o valor não vai chegar ao dobro disso, e dificilmente vai ser menos de um terço. É um chute, mas na área.

"...um prédio de alvenaria, com 1.500,00 m2 próprio para hotel ..."

Nos já escrevemos do valor do hotel, que parece que é de somente 1.000 m², e falta metade do acabamento. Duvido que o prédio tiver utilidade comercial.

Vou repetir parte:

Outra maneira de calcular o valor do hotel é o custo de construção. Uma busca rápida dá um valor médio de construção civil no Brasil, em 2006, de R$560 o metro quadrado. Estrutura é em volta de 50% disso, acabamento sendo o outro 50%. Dado os problemas do primeiro andar, que talvez teria que ser completamente refeito (e ai entra também o custo de demolição) podemos avaliar como 1.000 m² de estrutura, ou R$265.000.

Pelo avaliação do banco BRDE, o hotel no estado em que encontrava em 2002 valia R$220 mil, e faltou R$130 mil para terminar. Completo, teria custado R$350 mil, então nosso valor está perto da realidade.

...um prédio próprio para restaurante ...

Alice descreve o restaurante como "em alvenaria com a área aproximada de 240,00 m2", BRDE o listo entre os bens que garantiam o empréstimo, como "prédio do restaurante com 220 m² de área construída, no valor de R$32.724,44"

Vamos aceitar a valor posto pelo banco.

...6 prédios de construção mista...

Sem saber de que se trata, vamos por que valem cada um metade do restaurante. O total dá muito perto de R$100.000.

...piscina de pedras, lago artificial com praia artificial...

O lago foi limpo em 2005 por R$7 mil - no parte mais profundo do lago, a lama chegou a metade da profundidade. Quatro vezes isso para construir é um numero mais ou menos correto, e com um pouco de dinamite se faz uma piscina de pedra. Para ambos, R$30 mil serviria.

...mata de eucalipto, acácia e nativa...

Houve arvores maduros na língua de terra para o norte, a gleba 9854, mas o fechamento do antigo portão principal no final de 2007 permitiu que fossem cortadas e vendidas - sem que o dinheiro entrou para as contas do CNCS, é claro. A madeira que sobra em pé vale talvez R$100 mil.

...5 km de extensão de ruas...

Muitas das ruas voltaram a natureza, e os que eu vi, pedem tração quatro rodas, e carecem de manutenção. Não são e nunca foram pavimentados. Até o Beco da Araújo está em péssimas condições. Mas vamos dar um valor de R$10 mil o quilômetro, e presumir que há 5 km. Pelas estradas, R$50 mil.

...iluminação publica a cada 25m de distância...

Há iluminação numas poucas ruas, e as lâmpadas mais distantes do que isso. Porém, um topógrafo de Taquara me contou que a subestação de luz e a sistema de distribuição valem R$120 mil. Vamos este valor.

Cascata

Chegamos ao metade da carta, e metade do valor: R$2,6 milhões, e R$1.500.000 disso presumindo que as casas pertencem não ao quem as construiu, mas ao CNCS, e que ficam em terras para qual Celso Rossi de alguma forma pagou, e não em terras devidamente registradas para outros.

O que mais há para justificar a outra metade do valor dado pela Dra. Alice, o valor que é duas vezes estes, que já é bastante generoso?

Na segunda página da carta, encontramos uma justificativa:

...características peculiares e próprias do culto ao naturismo...

E faltou uma coisa na lista da primeira página:

...cascata artificial com 6 m de altura...

E isso que explica a diferença, então. Já cansei de ouvir que naturismo de alguma maneira faz tudo fica diferente. As leis de economia são suspensas onde há naturismo. Os direitos garantidos pela Constituição são suspensas, pois naturistas tem seus próprias regras. Em vez da estrutura de condomínio que serve para o resto do Brasil, há "títulos" e "concessões" com regras todas suas, sempre leoninos.

A valor da Dra. Alice deu para Colina do Sol é o dobro do valor que um cálculo generoso daria.

Alguma coisa explica este valor. Seria uma cascata de 6 m de altura - ou uma cascata de 15 anos de duração?

 

Taquara, 23 de julho de 2009.

Ilmo Sr.

Celso Rossi

NESTA CIDADE

Atendendo a sua a solicitação para fins de atribuição de valor ao imóvel denominado COLINA DO SOL, situado no lugar denominado Morro da Pedra, município de Taquara-RS, constituído do terreno rural com a área aproximada de 50 ha. compreendendo aproximadamente 120 (cento e vinte) casas de diversos tamanhos e materiais, um prédio de alvenaria, com 1.500,00 m2 próprio para hotel, 6 prédios de construção mista para atuação do complexo administrativo sendo um deles um albergue com 12 (doze) quartos, um prédio próprio para restaurante, em alvenaria com a área aproximada de 240,00 m2, piscina de pedras, lago artificial com praia artificial, cascata artificial com 6 m de altura, mata de eucalipto, acácia e nativa, 5 km de extensão de ruas, iluminação pública a cada 25 m de distância, com tubulação subterrânea, informamos que não procederemos à elaboração de laudo técnico em face da complexidade dos elementos que compõe e que formam o imóvel como um todo, porém, informaremos o valor que entendemos estar na conformidade com o mercado.

E importante salientar que se trata de um complexo turístico - resort - com características peculiares e próprias do culto ao naturismo.

Especialmente, em decorrência de suas características próprias e praticamente exclusivas é que se pode afirmar que a atribuição de seu valor exige e comporta um profundo exame, além dos olhos do corretor de imóveis que, com certeza ingressará no momento seguinte à avaliação, coso fosse chamado a proceder a intermediação ou captação de negócio referente à transação da compra e venda. Este exame, por evidente, importará num Laudo Técnico de engenharia de avaliação para fins de evitar prejuízos de quaisquer partes envolvidas no complexo.

Há que se considerar as inúmeras casas edificadas no imóvel - mais de 100 unidades - e que geram considerável renda para o empreendimento instalado no complexo imobiliário.

Assim, superficialmente atribuindo valor em face da atual situação, entendemos que o valor da área e tudo o que nela está instalado e em funcionamento perfaz valor não inferior a R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais).

Atenciosamente,

(assinado)
ALICE IMOVEIS LTDA - CRECI 20749